我國是全世界老年人口最多的國家，有將近5億的人口超過60歲，政府為了讓老年人享受到更多的福利，不時出台一些政策，“以房養老”就是其中一項。如今，以房養老試點城市有哪些？以房養老政策實施不久，有專家對以房養老可行性分析，下面一起看一下吧！
以房養老什麼意思？以房養老是依據擁有資源，利用住房壽命週期和老年住户生存餘命的差異，對廣大老年人擁有的巨大房產資源，尤其是人們死亡後住房尚餘存的價值，通過一定的金融或非金融機制的融會以提前套現變現。實現價值上的流動，為老年人在其餘存生命期間，建立起一筆長期、持續、穩定乃至延續終生的現金流入。
“以房養老”從2003年開始就被多次提議實施，直到2014年，才正式實施試點，那麼以房養老試點城市有哪些呢？2014年6月23日，中國保監會發布了《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、廣州、武漢試點實施老年人住房反向抵押養老保險。
以房養老可行性分析：值得注意的是，自以房養老試點以來，僅幸福人壽一家保險公司開展了該業務。截至2016年6月28日，投保60户78人。從區域來看，一線城市（北上廣）相較於二線城市（武漢）對該產品需求、認知度高；從家庭構成來看，無子女老人佔到40%，主要是孤寡、失獨老人；從月領養老金來看，以月領養老金5000-10000元居多。
對於該產品的銷售，幸福人壽在給記者的採訪回覆中表示：“目前的銷售情況我們認為還是符合預期的。”中國“以房養老”首倡者、幸福人壽保險股份有限公司原監事會主席孟曉蘇接受媒體採訪時表示：“‘以房養老’目前只是試點階段，僅有四個城市參加。
同時，只有幸福人壽一家在做，產品也只有‘幸福房來寶’A款這麼一個單一產品，我當初設定兩年內有20户投保就算成功，如今的數據我已經相當滿意，並且從試點中看到了希望，第一批試點已經成功。”
以房養老為何發展困難？
法律法規沒有明確規定，政府層面的“以房養老”就很難推行。“以房養老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保險機構等多個部門一起制定具體的政策和細則才可能得到推展。
“以房養老”需要透明、公正的法治環境。“以房養老”牽涉到房地產業、金融業、社會保障、保險以及相關政府部門，對這些領域的運作質量要求相當高。
如何保證這些行業、部門公平、公正地經營、管理和執法，在當前法治不健全的條件下是個極大的挑戰。就拿房地產評估來説，由於起步較晚，中國房地產評估機構還極不規範，不但整體素質偏低，而且市場存在惡性競爭，有爭議的評估結果，尤其對於弱勢羣體來説，更難以得到及時、公正、合理的處理。有相關人士表示，在將來新修訂的老年人權益保障法時，應設立對老年人居住權的優先保護原則。
養老觀念
“養兒防老”的觀念一直還在影響着這一代老人。將自己居住多年的房產抵押給養老院，不給子女，許多老人和年輕人還難以接受。在當前經濟還不怎麼發達、貧富差距還比較大的情況下，許多老百姓辛苦一輩子也難以攢下一套房子，到老了，卻又不得不將房子抵押給銀行，以貸款養老，這怎麼都讓人感覺銀行似乎在“搶錢”。
有評論者指出，“以房養老”折射出的是中低收入羣體深深的無奈，養兒就是防老，我認為主要是社會的大環境的重壓，每個人可能都不能應付這個社會，但是我們的專家學者總是讓新一代適應社會，沒有辦法。
金融機構
“以房養老”金融產品推出的最大阻力來自於金融機構，其中擔心房價下行是主要原因。一位保險從業者説，這項工作的“難度在於，對國內房地產市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關鍵因素的難以預測。對銀行、保險公司等機構來説，倒按揭與正按揭恰恰相反，時間越長風險越大。
養老機構
老人不願意離開自己的房子到養老機構，很大程度上也是因為養老機構不夠完善。好點的養老院收費太高，還要找關係；差的服務又不到位。
產權制約
我國推行的住宅用地70年年限也是保險公司和銀行等機構普遍擔憂的問題。當老人年邁將房產抵押時，
以房養老
商品房的使用年限大都已經不多，而當老人身故後，房子的使用年限更是所剩無幾。保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大。
適用人羣
按照現有情況分析，符合條件的最有可能是獨居或孤寡老人，或膝下無子女、子女定居國外的老人，這些老人沒有繼承等問題。但即使這類老人也擔心，一旦簽訂協議，即失去了對房屋的所有權，落入“沒房也沒錢”境況。
