“9·30新政”後，北京又迎來了樓市調控的加碼。昨天下午，市住建委聯合人民銀行營管部、北京銀監局、北京住房公積金管理中心發佈，自今日起執行《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。
記者注意到，此前調控中執行過的“認房又認貸”不僅被重新拾起，購房人在京外的房屋商業貸款也將列入記錄，而且首次將房屋貸款年限全面限定在25年(含)以內。
調標準：重回“認房又認貸”
2016年發佈的“9·30新政”中，已經對名下已有一套住房的家庭再次購房的，提出無論首套房的貸款是否還清，再購房都被視為二套。昨天的《通知》中，“認房又認貸”的界定標準再次提高，回到了此前最嚴厲的水平。
《通知》中提出，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，都將被視為二套房。
“由於商業性住房貸款是全國徵信聯網，所以購房人為在京外地區購房而申請的商業按揭，也將被計入貸款記錄。” 人民銀行營管部工作人員表示。 舉例來説，假使市民A賣掉了名下唯一一套住房且按揭貸款已結清，此時去購置一套新房，由於曾有過商業貸款記錄，按照新規定，仍將被視為二套房。或者，假使市民B雖在北京無房，但曾在河北用按揭貸款買過一套房，他在北京購入的首套房從今日起也將被視為二套。
記者同時從北京住房公積金管理中心瞭解到，隨着去年北京支持用公積金貸款在異地買房，也有在京工作的繳存職工使用公積金異地貸款買房。按照“認房又認貸”的新規，這類購房人也將被視為已有公積金住房貸款記錄。“不過，如果只有過提取記錄，並不影響購房。”
提首付：二套房首付最低六成
《通知》規定，對於居民家庭名下在本市無住房且無貸款記錄的，購買普通自住房執行現行首套房政策，即首付款比例不低於35%，非普首付款比例不低於40%。而對於二套房，購買普宅首付款比例不低於60%，非普首付款比例不低於80%。二套房的最低首付，比“9·30新政”時又提高了一成。
北京銀監局工作人員表示，對於首套房的首付標準，此次新規依然延續了“9·30新政”的要求，顯示了對剛需型購房人的保護。而提高二套房的首付，從短期看，有可能抑制部分改善型需求的入市，但從長期看，也是對改善型需求的保護，因為購房付出成本過高對滿足改善需求也不利。
“這種差別化的信貸政策，將對約束二手房市場的價格上漲起到作用。”北京中原地產分析師張大偉表示，近一個月來，二手房價明顯出現了漲速超過新房的現象，通過信貸政策，將可以抑制改善需求中的投資比例。
縮年限：房貸最長縮至25年
與過去幾輪調控均有不同的是，昨天首次以政策形式限定了個人房貸的最長貸款年限。《通知》中規定，暫停發放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款(含住房公積金貸款)。也就是説，無論個人是購買首套房還是二套房，無論是申請商業貸款還是公積金貸款，最長年限均從過去的30年縮短到25年。
此前，只有部分商業銀行鍼對二套房購房客户，自主執行了貸款年限25年的要求，而從今天起，25年將成為“一刀切”的統一要求。
記者以貸款300萬元、等額本息還款方式計算，貸款30年時每月月供是15921.8元，總利息約為273.2萬元。而貸款年限縮短到25年後，每月月供為17363.3元，總利息約為221萬元。儘管利息少了，可每月月供增加了1441.5元。
另外，為打擊企圖以企業名義購房鑽限購政策空子、投機炒房等，《通知》還明確已購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象為個人，按照本市限購政策執行。
督開發：加快20萬套在途商品房入市
市住建委表示，除了新增土地供應外，還將督促已拿地未開工或已開工未入市的在途商品房加快進度。
“商品住宅的庫存不只是已經辦理了銷售手續還沒賣出的房子，還包括拿地未開工和開工未銷售的房源。”該位負責人表示，由於這些房源是距離實現市場供應最近的，對於市場預期的影響也最大。初步統計，1300萬平方米已拿地未開工的項目，以及950萬平方米已開工未入市的項目，能有20萬套左右的房源，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。
同時，在預售審批、現房銷售備案環節上，也將繼續嚴控商品住房申報價格，對報價明顯高於周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目，屬於期房預售的暫不核發預售許可證書，屬於現房銷售的暫不辦理現房銷售備案。
配合此次新政，市住建委近期還將會同房地產市場監管工作聯席會各成員單位，加大聯合執法查處力度，重拳打擊捂盤惜售、囤積房源、閒置土地、炒地以及房地產經紀機構參與炒房、哄抬房價、發佈虛假房源及價格信息等違法違規行為。
增土地：一季度完成自住房全年六成供地
“為進一步滿足本市居民基本住房需求、改善居住條件，今年以來市規劃國土委加大住宅用地特別是保障房、自住房、普通商品住房的土地供應力度，加快土地供應節奏。”市規劃國土委相關負責人表示，2017年至今，本市土地市場已供應商品住宅用地109公頃，完成年度住宅用地供應計劃的42%，是去年同期供應量的7.3倍。
“近期，我們還將推出商品住宅用地52公頃，其中自住型商品住房用地44公頃。屆時，一季度可完成自住型商品住房用地年度供應計劃的60%。”後續土地供應力度也不會減弱，三季度末將完成全年商品住宅用地供應計劃260公頃，是2016年全年實際供應量的2.5倍。同時，還將加大土地儲備力度。本報記者 趙瑩瑩 J201
■ 現場
中介昨晚未現扎堆網籤情形
昨天看到新政出台的消息後，很多正在交易過程中的人，紛紛致電鏈家經紀人諮詢相關政策，特別是購房人，擔心新政會影響自己的購房資格和首付比例。“我之前全款買過一套房，無貸款記錄，現在賣掉，再買算首套還是二套？”“我們家之前那套房是以我妻子的名義貸款買的，房產證寫的我們倆的名字，現在這套是以我的名義貸款，算一套還是二套？”經紀人小王告訴記者，昨晚自己接了無數個諮詢電話。
對於部分正在交易、首付金額受影響的購房人，多數均向經紀人表示，買房子主要是有實際需求，除非萬不得已、籌不上款，否則不會輕易解約。但也有部分購房人擔心新政出台後，房價會降，自己買在“最高點”。
昨晚6點，市住建委停止網籤，因此，記者從多家中介獲知，均未出現加班加點趕着網籤的現象。
“昨天下午，我還在開會，賣房的業主竟然打電話問我考慮得怎麼樣了，這讓我很吃驚。”放下電話，購房人小菁才從手機新聞上獲知，北京加碼樓市調控。面對有可能迅速降温的市場，原先端着的業主也開始放下心態，率先主動地與買家協商。
這是“北漂族”小菁第一次在北京買房，在二手房市場看了一個月，她挑中了東四環附近的一個老小區一居室，準備拿來當婚房用。“其實房子還不錯，就是價錢一直談不攏。”小菁説，業主要價470萬元，她想砍個5萬元，先後面談了兩次，對方就是不鬆口。“不僅不鬆口，還一副不愁賣的樣子，每次都是我們主動找他，就着他的時間看房、見面。”
詳細瞭解了樓市新政，小菁表示，她還是想再和業主談一談，畢竟現在有了議價空間。“這次談價，我想能容易點。” 本報記者 李海霞 趙瑩瑩 J201 D155
■ 觀點
鏈家研究院院長楊現領：“恐慌入市”情緒將緩解
2017年春節後，北京二手房市場呈現上揚趨勢。由於市場可售庫存和可籤庫存都持續下降，市場上恐慌入市情緒較為嚴重，房價上漲的壓力比較大，2月份北京二手房價環比上漲4.6%。在這樣的市場形勢下，北京市政府相關部門針對不同需求，採取有效措施，有利於緩解市場緊張情緒，抑制房價過快上漲壓力。
約1萬單在途交易影響最大
考慮到目前北京二手房市場上70%以上為換房羣體，“認房認貸”嚴格了首套標準，有過貸款記錄的換房羣體“先賣後買”也被界定為二套，首付門檻的大幅增加可能帶來滿足首付的羣體佔比的減少，其中影響最大的則是已成交但未網籤的羣體，保守估計整個北京二手房市場約有1萬單左右，這部分購房人可能面臨後期違約的風險。
二套首付比例最高將提至9成
在“認房認貸”標準下，市場上大部分交易都為二套，且非普住宅佔比不低，這種情況下，非普住宅按照8成首付原則，加上評估價要比實際成交價低，一般是成交價的70%至80%，可貸款額度更低。照此計算，實際首付將接近9成，大大降低了槓桿。以換房者要換總價為800萬元非普住宅為例，新政前如果先賣再買，首付416萬元，新政後則要672萬元，首付增加256萬元。
二手房市場或出現量價均降
2013年4月北京曾經出台過“認房認貸”政策，結束了北京連續13個月市場上行的態勢，當月價格出現2.1%的下跌，隨後漲幅較前期收窄，直至2013年年底流動性的收緊，在成交量出現了連續近10個月的萎縮後價格開始出現實質性回調，2014年9月二手房均價較5月下跌12.8%。
參考過去的經驗和上海、深圳的經驗，預計北京二手房市場成交量將會出現明顯減少，價格漲幅出現收窄乃至回落。 本報記者 李海霞 D155
