為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租並舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制，國土資源部會同住房和城鄉建設部，根據地方自願，確定第一批在北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、瀋陽、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。就相關的政策依據、法規約束和社會關注的焦點問題，國土資源部土地利用司負責人昨日接受記者專訪。
房住不炒：
構建購租並舉的住房體系
記者：能否介紹一下此次試點的指導思想？
土地利用司負責人：按照黨中央、國務院決策部署，牢牢把握“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，服務於構建購租並舉的住房體系，構建城鄉統一的建設用地市場，推進集體土地不動產登記，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，健全服務和監管體系，提高存量土地節約集約利用水平，為全面建成小康社會提供用地保障，促進建立房地產平穩健康發展長效機制。
在超大、特大城市和住房和城鄉建設部批准的發展住房租賃市場試點城市中，按照地方自願原則，部署開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。限定在上述試點城市範圍的原因在於，這些城市租賃住房需求較大，村鎮集體經濟組織有建設意願、有資金來源，政府監管和服務能力相對較強。
我們希望通過改革試點，到2021年底，在相關地區成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，形成一批可複製、可推廣的改革成果，為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。
依法依規建設出租：
與“小產權房”完全不同
記者：試點有哪些剛性約束，何以説與“小產權房”完全不同？
土地利用司負責人：試點方案明確規定了把握正確方向、保證有序可控、堅持自主運作、提高服務效能四項基本原則。其中兩項內容需要着重強調：一是項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，以存量土地為主，不佔用耕地。二是發揮政府主導作用的同時，必須尊重農民集體意願，統籌考慮農民集體經濟實力，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經濟組織自願實施、自主運作。
我們注意到，目前網上有極個別聲音提到“小產權房”問題。集體租賃住房與“小產權房”有本質區別。一個是依法依規，一個違法違規，不能混為一談。集體租賃住房，用地符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃“三大規劃”，經依法批准建設，依法實施不動產登記，而且只用於租賃。“小產權房”本身就不是一個法律概念，既涉及違法用地，又涉及違法建設和違法銷售，產權不受法律保護。據新華社
對平抑高租金影響幾何？
受訪的業內人士認為，13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，意味着未來將有一大批低成本土地入市，這對於抑制高房價、高租金或產生一定作用。
“租賃房源不需要建立在成本高昂、基本以招拍掛等方式出讓的國有建設用地上，從而降低了租賃房屋的建設和運營成本，租金水平會大大低於現有市場房源。”鏈家研究院院長楊現領説。
據易居智庫研究總監嚴躍進測算，國有土地購置成本占房價的三分之一至三分之二，加上如由村鎮集體經濟組織參與開發的話，部分建安成本也可省略，綜合算下來，此類租賃房源與現有同類房源相比，租金水平或將降40％至70％，對平抑市場價格將產生較大影響。
“房租下降的前提是獲取項目的成本下降，政策從供給端進行改革，擴大租賃房來源，對短期租金的上漲會有所抑制，也有利於降低開發成本，我們會密切關注，積極參與。”旭輝領寓國際副總裁高傑説。
楊現領建議，未來政府應進一步降低開發、交易租賃房產的相關税費，以保障各項租賃利好政策的落地，從而在住房租賃市場建立低成本的流通體系。據新華社
