20年的房貸其實你只用還12年，這是怎麼個還法呢？在中國，雖然你買房子的按揭時間不相同，可能是20年、25年或者30年，房貸對於大多數年輕人來説都是一個不小的壓力。當我們手頭有了一些閒錢後，要不要考慮提前還貸呢？很多人都會考慮這個問題。
這年頭房價高的令人窒息，好不容易攢了點存款，交了首付。以為可以安安穩穩的過着小日子了，但是面對高額的房貸拿什麼去還？在漫長的還貸期裏，總有那些意想不到的坎坷，使房奴們沒法子按時還房貸。如果不還房貸銀行會採取什麼樣的懲罰措施？房貸還不上的房奴們又該怎麼辦呢？
目前深圳的平均房價大約是每平米5萬元，意味着你在深圳用商業貸款方式買一套100平方米的房子，3成的首付，貸款20年，那麼每月需要還款2.2萬以上！然而2016年，深圳平均工資每月也僅7500元左右。20年的高額房貸會壓垮多少年輕人和購房家庭？
表面上看，長期鉅額房貸確實是一大煎熬，但在實際生活中剔除了通貨膨脹和貨幣貶值後，20年的房貸，其實你只用還12年。説到這肯定有人不信，好了，下面給大家算一筆賬就清楚啦！
下面是1996年、2016年分別對應的GDP和M2數據表：
從表中可以看出：20年間，中國的GDP增長了936.19%，而同期M2卻增長了1937.06%，GDP增速代表“創造財富的速度”，M2增速代表“印鈔的速度”！
假如創造財富的速度趕不上印鈔的速度，就意味着貨幣貶值，那麼這20年你的錢縮水了多少呢？
20年以來你的錢貶值的程度=1937.06%-936.19%=1000.87%
20年間你的錢貶值了1000%，換句説2016年的11塊錢只相當於1996年的11÷(1+1000%)=1元。
知道了貨幣貶值的幅度，我們再來看看，扣除了貨幣幅度的錢，最後還貸的錢到底是多少呢？
我們還是以上面的例子不變：如果你在深圳以商業貸款(事實上很多人採用的是公積金貸款，利率更低)買一套100平方米的房子，3成的首付，貸款20年，採用等額本息還款。
情況一：假如錢沒有縮水，未來20年4.9%的貸款利率不變
假如錢沒有縮水，20年間你需要還給銀行的錢是549.73萬。
情況二：過去20年的錢縮水了1000%，假如未來20年錢仍然會縮水1000%不變。
那麼20年後的549.73萬隻相當於現在的549.73萬÷(1+1000%)=49.97萬！
也就是説20年房貸中你還給銀行的錢只有49.97萬，如果按照每月分擔的2.29萬元的錢不變，那麼實際上最終還款的年限只有49.97萬÷(2.29萬×12月)=1.81年！
驚呀了吧！扣除縮水的錢後20年的房貸實際上你只還了1.81年。
行文至此如果就此停筆，那麼絕對是一篇爆文！但實事上沒那麼簡單，上面計算的方式實際上默認了20年後一次性還款549.73萬，但實際上我們的房貸是按月還款的，這當中就產生了時間價值！
怎麼理解時間價值？
這麼説吧！如果是20年後一次性還款，那麼你可以將你每個月2.29萬元還款的錢拿去投資，或者即使不投資錢放在銀行裏也會產生利息吧，但是如果你是月供2.29萬那就沒有了。
所以要計算實際繳納房貸的年限，那麼我們需要逐月來計算：
1、GDP從1996年的71814億到2016年的744127億：
A、設每月GDP增長的速度是X；
B、20年一共有：20×12=240個月
C、即有71814×(1+X)^240=744127
D、解得X=0.9789%
2、M2從1996年的76095億到2016年的1550100億：
A、設每月M2增長的速度是Y；
B、20年一共有：20×12=240個月
C、即有76095×(1+Y)^240=1550100
D、解得Y=1.2637%
也就是説你的錢每月縮水的速度是Y-X=0.2848%
3、按照目前4.9%的年商業貸款利率，那麼每月的利率是4.9%÷12=0.4083%；
4、實際上扣除縮水的錢後，你每月的貸款利率是0.4083%-0.2848%=0.1235%
5、換算成年後，每年的房貸利率只有12×0.1235%=1.482%；
6、我們用1.482%利率計算，你實際的還款年限到底是多少呢？
可以看出，實際需要還的錢只有404.643萬；如果按照原來的2.229萬的月還款，那麼你最終還款的年限只有404.643÷(2.229×12)=15.12年
結論：
1、對於買房的人來説，能夠貸款買房的儘量貸款，因為通貨膨脹會消化你的負擔。
2、20年的房貸，用商業貸款利率其實你真正還款時間才15年左右，但是實際上目前許多人採用的是公積金貸款利率，利率更低，目前是3.25%左右，所以用公積金貸款其實你真正還款時間才12、13年左右！
3、貸款的買房，貸款的時間越長越好，因為通貨膨脹是人類發展的必然趨勢，時間越長錢越便宜。
